Principe du statut LMP :
Vous faites l’acquisition d’un appartement neuf ou ancien dans le but de le louer meublé à un locataire ou à un gestionnaire assurant la sous-location.
Conditions à respecter :
- L’appartement doit comporter l’ensemble du mobilier nécessaire à l’utilisation normale d’une résidence principale temporaire.
- Le locataire doit pouvoir bénéficier de 3 services minima (restauration, nettoyage, blanchisserie, accueil) pour pouvoir récupérer la TVA.
- Les Bénéfices Industriels et Commerciaux tirés de la location doivent représentés plus de 23 000 TTC /an ET plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
- L’investisseur ou un membre de son foyer fiscale doit être inscrit au RCS (Registre du commerce est des sociétés).
- Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA par le centre des impôts dès la première année, d’un montant de 87450 € pour l’exemple ci-dessus.
Avantage fiscal du LMP :
Dans le cadre d’une location meublée professionnelle vous bénéficiez des avantages suivants :
- 100% de la valeur du bien (hors terrain et frais d’acquisition) est amortissable. Il en résulte que les loyers perçus sont non imposables pendant environ 20 ans.
- L’investisseur récupère la TVA (19,6%) 3 à 6 mois après son acquisition.
- En cas de revente, le nouvel acheteur réamortit le bien dans les mêmes conditions.
- Une fois les amortissements épuisés vous pouvez bénéficiez du régime micro-bic et d’un abattement de 50% sur vos revenus.
- Vous pouvez imputer les déficits de l’activité sur votre revenu global
- L’ensemble du patrimoine détenu à travers le statut de loueur en meublé (Sarl de famille, Eurl…) sort de l’assiette de calcul de l’ISF
- Abattement de 75 % possible dans le cadre de votre succession (si les héritiers s’engage à conserver l’activité durant 5 ans au moins).
Exemple d’investissement LMP :
Un couple marié/pacsé acquiert en septembre 2009, 4 logements meublés, achevé en décembre 2010 pour un prix total de 485 000 HT €, frais d’acquisition inclus. L’achat est financé au moyen d’un crédit In Fine sur 15 ans. Le couple dispose d’un apport initial de 80 000€ qui sera placé sur un contrat d’assurance vie afin d’être nanti par l’organisme préteur.
L’investissement est réalisé sur une résidence « service » offrant une rentabilité de 5,5% soit 24750€/an HT de loyer.
1. Période de remboursement d’emprunt :
Durant cette période vous remboursez votre crédit, le différentiel, c’est-à-dire votre effort d’épargne, s’élève en moyenne à 850 €/mois.
2. Période de rendement :
Une fois votre crédit totalement soldé, vous percevez alors des revenus complémentaires de 30 490 €/an, défiscalisés durant 5 ans (selon modalité du financement) puis faiblement imposé (abattement de 50% pour le micro-bic).
Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA par le centre des impôts dès la première année, d’un montant de 87 450 € pour l’exemple ci-dessus.
Par ailleurs, aux titres des locations meublées professionnels vous êtes en droit de déduire de votre revenu global les déficits générés par les frais d’acquisitions la première année. Dans l’exemple ci-dessus le déficit s’élève à : – 77 000€, soit une économie d’impôt de 30 800€ l’année d’acquisition. L’ensemble des déficits générés par l’activité est imputable sur le revenu global, notamment lors d’une nouvelle acquisition.
Profil investisseur :
- Capacité d’emprunt d’au moins 500 000€.
- Imposition supérieure à 20 000 €
- Foyer fiscal imposé au titre de l’ISF.
- Assurer la pérennité financière de son foyer fiscal.