Principe du statut LMNP :
Vous faites l’acquisition d’un appartement neuf ou ancien dans le but de le louer meublé à un locataire ou à un gestionnaire assurant la sous-location.
Conditions à respecter :
- L’appartement doit comporter l’ensemble du mobilier nécessaire à l’utilisation normale d’une résidence principale temporaire.
- Le locataire doit pouvoir bénéficier de 3 services minima (restauration, nettoyage, blanchisserie, accueil) pour pouvoir récupérer la TVA.
- La location doit être réalisé par bail commercial (pour les résidences services) ou bail classique dans le cadre d’un appartement ne bénéficiant pas de services.
- Reverser la TVA à 5,5% sur les loyers perçus.
Avantage fiscal du LMNP :
Dans le cadre d’une location meublée non professionnel vous bénéficiez des avantages suivants :
- 100% de la valeur du bien (hors terrain et frais d’acquisition) est amortissable. Il en résulte que les loyers perçus sont non imposables pendant environ 20 ans (selon le financement).
- L’investisseur récupère la TVA (19,6%) 3 à 6 mois après son acquisition.
- En cas de revente, le nouvel acheteur réamortit totalement le bien dans les mêmes conditions.
- Une fois les amortissements épuisés vous pouvez bénéficiez du régime micro-bic et de l’abattement de 50% sur les revenus de la location.
- Possibilité d’atteindre à terme le statut de Loueur de Meublé Professionnel (cf. Statut LMP).
- Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA par le centre des impôts dès la première année, d’un montant de 29 400 € pour l’exemple ci-dessus.
Exemple d’investissement LMNP :
Un couple marié/pacsé acquiert en septembre 2009 un logement en état futur d’achèvement, livré en octobre 2010 pour un prix total d’acquisition de 150 000 HT € tous frais d’acquisition inclus. L’achat est financé au moyen d’un crédit amortissable sur 20ans.
L’investissement est réalisé sur une résidence « services » offrant une rentabilité de 5% (loyer HT/prix HT) soit 7500€ de loyer.
1. Période d’épargne :
Durant cette période de 20 ans vous remboursez votre crédit, le différentiel, votre effort d’épargne s’élève en moyenne à 350 €/mois.
2. Période de rendement :
Vous avez totalement remboursé votre crédit et vous percevez alors une rente annuelle de 9950 €/an, défiscalisée durant 5 ans (selon modalité du financement) et ensuite très faiblement imposée (abattement de 50% pour le micro-bic).
Profil investisseur :
- Capacité d’emprunt d’au moins 100 000€.
- Eviter tous soucis de gestion.
- Rendement intéressant (5% – 5,5%).
- Préparer sa retraite.